В каком микрорайоне вы живете, нравится ли вам здесь обитать, считается ли он престижным? Эти вопросы время от времени возникают у каждого. Особенно, когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке или приобретении жилья в новом доме.

Разумеется, престижнее всего жить в центре – все блага городской цивилизации рядом с домом. Но не всем так везет, поэтому и возникли на карте города микрорайоны Мир-1, Мир-2, Соломенка, 30 лет Победы, Рабочий поселок… Шикарно выглядит новый микрорайон Спутник. Удобно ли там жить и есть ли вся инфраструктура, это пока вопрос, но, когда любуешься застройкой из окна автомобиля – впечатление производит.

Большинство могилевских жилых микрорайонов, кроме, пожалуй, Фатина, застраивались 30-40 лет назад, в советское время, и изысками архитектуры не отличаются. Выход один: что-то перестраивать, что-то достраивать, в том числе и проводить уплотнение существующей застройки жилыми домами, торговыми центрами, ведь свободных земель в городе с каждым годом все меньше и меньше. Но это, как правило, не всем нравится, в результате между застройщиками и жителями близлежащих домов возникают конфликты. Готовых рецептов для решения этой проблемы в сложившихся условиях пока нет. Поэтому обеим сторонам остается только примиряться и, что называется, договариваться полюбовно.

Почему жильцы против

Больше 20 лет центр микрорайона Соломенка украшает пустырь. Жители к этому привыкли, выгуливают собак, проложили дорожки вдоль и поперек. Летом пустырь зарастает травой, зимой это место катания для лыжников. Говорят, что пустырь оставлен для строительства новой школы и детского сада. Но время идет, ничего не строится. Управление архитектуры внесло предложение застроить часть пустыря по улице Каштановой несколькими 10- и 14-этажными домами на зеленой зоне около стадиона и СШ № 40. Объявили общественное обсуждение – люди высказались против строительства домов, представив свои аргументы.

• Во-первых, близость домов. Новостройки создадут тень существующим домам, а окна во многих квартирах домов № 24 и 24а и так выходят на северо-запад – жильцы говорят, что солнце в их квартирах летом появляется только ближе к вечеру.
• Во-вторых, имеется проблема с проездом, не хватает парковочных мест. С появлением новых домов и новых жильцов на Каштановой может стать небезопасно всем участникам дорожного движения.
• В-третьих, в СШ № 40 дети сейчас учатся в две смены.
На два детсада в микрорайоне также сильная нагрузка. А тот, который предусмотрен генпланом, строить пока не планируют.

Жильцы предложили, перед тем, как строить новые дома, привести в соответствие инфраструктуру. А зеленую зону, которую выбрали под застройку как «неэффективно используемую», все же благоустроить и сделать там детскую площадку.

Готовность к компромиссу

При разрешении споров порой возникает парадоксальная ситуация. Если чиновники принимают сторону застройщика, тут же в их адрес поступают обвинения в личной заинтересованности. Если чиновники принимают сторону жильцов и не дают инвесторам разрешения на строительство жилья, от тех поступают жалобы с обвинениями, что власти препятствуют поступлению в город инвестиций. Тем не менее, в спорной ситуации, которая возникла по улице Каштановой, власть приняла сторону жильцов.

Где же выход?

В Европе, к примеру, каждый дом расположен на земельном участке с определенными границами. Все, что находится в границах земельного участка, принадлежит жителям домов. За пределами участков находится муниципальная собственность. То есть существует четкое понимание своего и чужого. У нас такие понятия отсутствуют.

У нас все районы обеспечены необходимыми нормативными социальными стандартами – аптеками, магазинами, учреждениями бытового назначения и т. д. Поэтому определить территорию каждого дома, сохранив при этом социальные стандарты, невозможно. Это касается и зеленых зон.

К тому же за дополнительную землю у нас никто не платит. Не платят и за зеленые насаждения. Поэтому сегодня говорить о том, что у нас зеленая зона и мы не хотим рядом с собой больше никого видеть, наверное, неправильно. Если мы все встанем в позу, в ближайшие несколько лет нам просто негде будет строить. Поэтому, как бы мы ни воевали друг с другом, все равно уплотнение застройки будет продолжаться. Это реальность, обусловленная объективными экономическими причинами. Но чтобы пришло взаимопонимание, должно пройти определенное время. Люди должны научиться понимать друг друга и учитывать все обстоятельства.

Мне кажется, вопрос бы сдвинулся с места и быстро решался, если бы жителям близлежащих домов пришлось платить за свободные и незастроенные зеленые территории, которыми они пользуются и которые считают своей собственностью. По всей видимости, тогда 90% жильцов тут же сказали бы, что им не нужна эта зеленая территория и они не будут ее оплачивать.

С уплотнением подождем

Сегодня Могилев фактически исчерпал все свои земельные ресурсы, поэтому зачастую застройка ведется на территориях, которые раньше для строительства не планировались. Отсюда порой и возникают конфликты с жильцами. В прошлом году их было три, На той же улице Каштановой, в микрорайоне 30 лет Победы, на улице Пушкинской. К возведению домов здесь решено вернуться в неопределенной перспективе.

А в этом году и в ближайшее время уплотненная застройка перейдет на территорию частного сектора. На месте снесенных частных ветхих домов в разных частях города, таких, как улица Гагарина, микрорайон Чапаевка, Машековка, будут расти многоэтажки.

Могилев получил новые территории под перспективную жилищную застройку. Началась застройка нового микрорайона Спутник-2 по Минскому шоссе, большое строительство планируется в северной части города – начнется застройка нового микрорайона Соломенка-2. Все это в перспективе принесет городу около двух миллионов метров квадратных жилья, а строителям хватит работы на 20 ближайших лет.

Что говорят нормы

Поскольку условия применения норм сформулированы достаточно расплывчато, имеет смысл доверять расчетам проектных институтов.

Все микрорайоны, которые проектировались и строились в 70-80 годы прошлого столетия, рассчитаны на плотность 6-7,5 тыс. кв. м/га (суммарная площадь всех квартир) на гектар земли. Сегодня плотность застройки повыше и по действующим нормативам составляет как для Минска, так и для Могилева около 9 тыс. кв. м/га. Однако максимальная плотность, заложенная в генеральном плане, составляет 7,6 тыс. кв. м/га. В то же время, в условиях реконструкции допускается увеличивать плотность до 15%. И это уже составляет 8,7 тыс. кв. м/га. То есть действующие нормативы позволяют увеличивать плотность застройки.

Как пояснил заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Могилевского горисполкома Дмитрий Бабкунов, есть и еще один норматив, который связан с определенной площадью зеленых насаждений. Они должны проектироваться и присутствовать возле каждого дома. Жильцы могут это проверить по кадастровому плану космической фотосъемки.

В то же время относительно применения норм существует две точки зрения. Одна базируется на том, что если при уплотнении застройки можно обойтись без повышения плотности, то ее не надо повышать. Другая гласит, что если есть возможность повысить плотность, то почему бы этого не сделать, ведь это экономически выгодно. «Обе точки зрения имеют право на жизнь, но арбитром должны выступать городские власти – администрации районов. Однако принятие решения не всегда проходит безболезненно», – подчеркнул специалист.

Автор проекта –
Василий Новичонок.
Тел. 63-72-99